Immobilienpreise in deutschen Städten erreichen neue Rekordmarken

Düstere Aussichten für den Wohnungsbau trotz steigender Nachfrage

In München werden für Eigentumswohnungen aktuell bis zu 19.737 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Auch in anderen deutschen Großstädten steigen die Immobilienpreise wieder deutlich an. Hamburg verzeichnet bei Wohnungen einen Preisanstieg von 4,46 Prozent im Jahresvergleich, während in Dresden die Kosten für Ein- und Zweifamilienhäuser um 5,61 Prozent zulegten.

Die Gründe für diese Entwicklung sind vielschichtig. Während die Zinsen zwar leicht gesunken sind, treiben vor allem bürokratische Hürden und hohe energetische Anforderungen die Baukosten in die Höhe. Projektentwickler wie Trei Real Estate berichten von Quadratmeterpreisen um 4.500 Euro für Neubauten in Deutschland. Zum Vergleich: In Polen entstehen vergleichbare Gebäude für etwa 2.000 Euro pro Quadratmeter, in den USA für rund 2.800 Euro.

Deutsche Immobilienunternehmen reagieren auf diese Situation zunehmend mit einer Verlagerung ihrer Aktivitäten ins Ausland. Die Genehmigungsverfahren dauern dort maximal zwei Jahre, während in Deutschland vier bis zehn Jahre üblich sind. Hinzu kommen aufwendige Berichtspflichten wie das CSRD-Reporting und zusätzliche Qualitätssiegel, die allein zu Preisaufschlägen von etwa 15 Prozent führen.

Das im September 2024 gestartete Förderprogramm “Jung kauft Alt” der Bundesregierung zeigt bisher kaum Wirkung. Lediglich 223 Zusagen wurden bislang bundesweit erteilt. Gleichzeitig erreichen die Preise in Toplagen neue Höchststände. In Frankfurt etwa stieg der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen um 3,01 Prozent auf 16.395 Euro.

Für potenzielle Käufer von Bestandsimmobilien verschärft sich die Lage zunehmend. Unsicherheiten über künftige Sanierungspflichten lassen viele Interessenten zögern. In Hamburg bevorzugen Kaufwillige daher verstärkt Eigentumswohnungen, bei denen sich Modernisierungskosten auf mehrere Parteien verteilen. Wer diese hohen Preise nicht zahlen kann oder will, muss ins Umland ausweichen. In Schleswig-Holstein prüft die Investitionsbank beispielsweise nur die Bonität der Käufer, nicht aber den Objektwert – anders als die Hamburgische Investitions- und Förderbank.

Die Renditen im deutschen Immobilienmarkt sinken indes weiter. Projektentwickler erwirtschaften hierzulande nur noch 3,5 Prozent Nettorendite, während es in Polen zwischen fünf und sechs Prozent sind. Diese Entwicklung, gepaart mit der Kombination aus steigenden Baukosten und langwierigen Genehmigungsverfahren, führt zu einer zunehmenden Verlagerung von Investitionen ins Ausland.